Met het invoeren van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening in 2008 is de gemeente verplicht om haar ruimtelijk beleid vast te leggen in een structuurvisie. In onderstaande tabel volgt een korte toelichting op de ruimtelijke visie voor de drie voormalige gemeenten:

Ondanks de herindeling per 1 januari 2015 blijven de visies ten aanzien van de kernen geldig. In 2017 zal dan ook geen nieuwe gemeentelijke structuurvisie opgesteld worden.

Nota grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. Het grondbeleid is geen doel op zich, maar dienstbaar aan de hiervoor benoemde beleidsvelden. De wijze waarop deze doelstellingen kunnen worden bereikt, is vastgelegd in de nota grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Berg en Dal is verantwoord in de Nota grondbeleid gemeente Berg en Dal 2017. Daarin is vastgelegd dat het voeren van een actief grondbeleid als klassiek model niet toereikend is, vanwege het risico, de beperkte grondpositie en het ontbreken van middelen, waardoor grondverwerving en zelfstandige gronduitgifte niet vaak voorkomen.
De gemeente heeft dan ook gekozen voor het voeren van overwegend faciliterend beleid.

De nota grondbeleid is een kader stellend gemeentelijk beleidsstuk waarin de gemeenteraad de kaders aangeeft waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren.

Visie in relatie tot de begroting – Programma 3 Onze gemeente
In het kader van het grondbeleid is programma 3 – Onze gemeente – van betekenis en de belangrijkste ontwikkelingen zijn:

Economie en werkgelegenheid
In 2013 is door de Stadsregio het Regionaal Programma Bedrijventerrein (RPB) op detailniveau aangepast. In het RPB worden afspraken vastgelegd over de afstemming van vraag en aanbod (tot 2025) naar bedrijventerreinen, zorgvuldig ruimtegebruik, intensivering, segmentering en de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. In het RPB is voor Berg en Dal rekening gehouden met de ontwikkeling van de eerste fase van het Hulsbeek terrein als nieuw bedrijventerrein. Op dinsdag 7 oktober 2014 heeft het College besloten tot het voorlopig “on hold” zetten van de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein. Binnen de kern van Groesbeek is een voorraad van circa 25.000 m2 aan nog uit te geven oppervlak voor handen binnen het bedrijventerrein Mies voor dezelfde doelgroep. Rekening houdend met de ladder voor duurzame verstedelijking (eerst afstemmen op de regionale behoefte, dan inbreiding, dan uitbreiding), is in 2014 besloten om de gronden in het complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden en af te waarderen. Lieskes Wengs in Leuth wordt ook genoemd in het RPB. Voor het plangebied geldt een onherroepelijk bestemmingsplan. In 2015 is begonnen met het opstellen van een kadernota toerisme en een beleidsvisie economische zaken.

In 2015 zijn de samenwerkende regiogemeenten in het Gemeenschappelijk Orgaan, onderdeel Economie, begonnen met het herijken van het programma voor werklocaties. In het traject is vanuit gemeente Berg en Dal aangedrongen op het maken van een duidelijk onderscheid tussen lokale en regionale bedrijventerreinen.

Wonen
De ambitie is een gedifferentieerd aanbod van duurzame betaalbare en levensloopbestendige woningen. De voorziene woningbouwprogrammering is voldoende om te voorzien in de woningbouwbehoefte voor de komende 10 jaar en verder. In de 2e helft van 2015 is begonnen met een woningmarktonderzoek. Het woningmarktonderzoek is opgeleverd en op basis van het onderzoek wordt een uitvoeringsprogramma (woonagenda) opgesteld. Dit vormt de basis voor nieuwe prestatie – afspraken met de corporaties Oosterpoort, Waardwonen en de twee huurdersbelangenverenigingen. Ook worden dan de mogelijke gevolgen voor de projecten inzichtelijk gemaakt. Duidelijk is dat geen nieuwe gronden voor planontwikkeling benodigd zijn buiten de al bekende locaties.   

Grondzaken
Doelstelling is het opzetten van actuele beleidskaders en administratie, teneinde adequaat te kunnen handelen bij vastgoed – en grondtransacties in het algemeen en bij illegale situaties in het bijzonder. In 2015 is begonnen met de inventariserende werkzaamheden ten behoeve van het opzetten van een eigendomsadministratie (vastgoed – en grondregistratiesysteem). Naar verwachting zal het systeem in 2017 opgeleverd worden.

Relevante ontwikkelingen op rijksniveau met gevolgen voor gemeente
Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting voor publieke organisaties ingevoerd. Het heeft tot gevolg dat de gemeente belasting moet afdragen over de winst die met “commerciële activiteiten” wordt gemaakt. Onder commerciële activiteiten worden in dit verband activiteiten verstaan die zowel door de gemeente als door private partijen (kunnen) worden verricht. Binnen de gemeente is een werkgroep in het leven geroepen die de gevolgen van de invoering van de vennootschapsbelasting in beeld zal brengen.

In 2016 heeft de commissie BBV (d.d. maart 2016) een notitie uitgebracht met een herziening van de verslaggevingsregels grondexploitatie in het BBV met ingang van 1 januari 2016. Een aantal ontwikkelingen hebben de aanleiding gevormd om eens kritisch te kijken naar de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties. Deze afbakening is mede van belang in het kader van de vennootschapsbelasting en kan helpen in de discussie over de afbakening van de ondernemersactiviteiten en toe te rekenen kosten en opbrengsten. De mogelijke gevolgen van deze wijzigingen worden door de afdeling bedrijfsvoering in beeld gebracht en verwerkt in 2016. Wel wordt in de volgende paragrafen in de presentatie een voorschot genomen op een deel van de wijzigingen.

Aanvankelijk wordt ten aanzien van de gronden een onderscheid gemaakt in het complex In Exploitatie Genomen Gronden en in het complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden. Met de invoering van de nieuwe verslaggevingsregels is op hoofdlijnen een driedeling te maken ten aanzien van de gronden, te weten: Bouwgrond In Exploitatie, Materiële Vaste Activa (voormalig Niet In Exploitatie Genomen Gronden) en in de vorderingen op de gemeentelijke balans (faciliterend grondbeleid).

Algemeen
De raad van gemeente Berg en Dal heeft op donderdag 16 juni 2016 de geactualiseerde grondexploitaties, zoals verantwoord in het complex In Exploitatie Genomen Gronden (= Bouwgrond In Exploitatie), vastgesteld als financieel kader . De prognoses van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties zijn dan ook op het vastgestelde financiële kader gebaseerd.

Op donderdag 14 juli 2016 heeft de raad ingestemd met het dekkingsvoorstel 2017 - 2020. In het dekkingsplan wordt onder punt 18 (Centrumplan Groesbeek) voorgesteld om de extra kosten met betrekking tot de herinrichting van de markt van in totaal € 250.000 uit de vastgestelde grondexploitatie met een tekort van 3,5 miljoen euro op peildatum 1 januari 2016 te schrappen. Het tekort op de grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek neemt daarmee af en het betekent dan ook dat de voorziening ter dekking van het tekort naar beneden bijgesteld kan worden.

Het Centrumplan zelf is uit meerdere deellocaties (projecten) opgebouwd. Tot op heden zijn deze deellocaties financieel in één grondexploitatie verantwoord. Dit betekent ook dat in de huidige opzet de grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek pas per 31 december 2022 (= einddatum) afgesloten kan worden. De grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek wordt ontvlochten in aparte grondexploitaties voor de resterende projecten. Daarmee kan de financiële afrekening plaatsvinden op het moment dat een deelproject wordt afgerond.

De financiële uitwerking in de grondexploitatie wordt samen met het ontvlechten van de grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek eind 2016 aan de gemeenteraad voorgelegd.

Inzicht in boekwaarden
Bij een project, waarvoor geldt dat per saldo meer kosten dan opbrengsten zijn gerealiseerd, wordt gesproken van een negatieve boekwaarde in plaats van een positieve boekwaarde. In onderstaande tabel wordt de boekwaarde per 31 december 2015  weergegeven:

De boekwaarde per 31 december 2015 (voorraad gronden exclusief getroffen voorzieningen) bestaat uit het saldo van de gerealiseerde opbrengsten minus de gerealiseerde kosten. Uit het overzicht volgt een totale boekwaarde van € 6.758.785 negatief per 31 december 2015.

Complex Bouwgrond In Exploitatie (BIE)
In totaliteit was binnen de gemeente sprake van 14 lopende grondexploitaties, waarbij een onderscheid te maken was in projecten waarbij de gemeente een actieve rol inneemt op de markt en in projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Met de komst van de nieuwe verslaggevingsregels volgt een gewijzigde indeling. In het onderstaande tabel wordt het verloop in het resultaat van het complex BIE inclusief getroffen voorzieningen weergegeven:

Uit de tabel volgt dat de grondexploitaties aanvankelijk een tekort kende van € 1.198.000 netto contant op peildatum 1 januari 2016. In het besluit begroting en verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of voorziening per direct gebeurt bij een geprognosticeerd verlies ter grootte van dit volledige verlies. Uit de tabel blijkt dat de projecten bedrijventerrein Mies, het Centrumplan Groesbeek en Heikant in de Horst een tekort kennen en daarvoor is dan ook een voorziening getroffen van in totaal € 3.704.000 netto contant per 1 januari 2016. Daarmee komt het resultaat van de grondexploitaties uit op een overschot van € 2.506.000 netto contant op peildatum 1 januari 2016.

In de begroting 2017 kennen de grondexploitaties, na het toepassen van de gewijzigde verslaggevingsregels, een tekort van € 1.202.000 netto contant op peildatum 1 januari 2016. Na correctie van de voorziening komt het resultaat van de grondexploitaties uit op een overschot van € 2.493.000 netto contant op peildatum 1 januari 2016. Het financieel verschil ten opzichte van de actualisaties is gelegen in de projecten Dekkerswald en Heikant in de Horst. Bij beide projecten is sprake van faciliterend grondbeleid en derhalve worden ze als vordering op de gemeentelijke balans verantwoord.

Per project zoals verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie is een korte toelichting gegeven.

Materieel Vaste Activa (voormalig complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden)
In onderstaande tabel wordt de boekwaarde per 31 december 2015 met betrekking tot de MVA (voormalig NIEGG complex) weergegeven:

Met het opstellen van de jaarrekeningen over 2014 heeft voor drie projecten een afwaardering plaatsgevonden. Het betrof het Hemeltje, bedrijventerrein Hulsbeek en het voormalig sportpark De Hove.

De afwaardering was noodzakelijk omdat de boekwaarde per 31 december 2014 (totaal kosten ten laste gebracht van de projecten) niet meer in verhouding stond tot de actuele waarde van de gronden. De gronden zijn afgewaardeerd naar agrarische waarde (€ 6,- per m2).

De grondexploitatie voor het bedrijventerrein Mies kent een tekort. Ten opzichte van de actualisatie per 1 januari 2015 is het tekort opgelopen en dat is toe te rekenen aan een verder stagnerende uitgifte van kavels. In 2016 is de belangstelling voor de kavels op het bedrijventerrein wel weer toegenomen.

De grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek kent een tekort. De huidige grondexploitatie is te onderscheiden in financieel afgewikkelde projecten, de lopende projecten en in de te verwachte ontwikkelingen. In het de tweede helft van 2016 is de grondexploitatie voor het Centrumplan Groesbeek ontvlochten in aparte grondexploitaties voor de resterende projecten.

In 2015 zijn meer bouwrijpe kavels verkocht dan aanvankelijk voorzien was in de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2015. De interesse vanuit de markt lijkt daarmee aan te trekken. Ondanks de positieve ontwikkeling is het resultaat van de grondexploitatie afgenomen. Dit is grotendeels toe te rekenen aan de gefaseerde ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie (verkoop van losse kavels in plaats van in één keer een afname van bijvoorbeeld tien kavels). Daarmee kan de inrichting van de openbare ruimte niet in één stroom plaatsvinden waardoor extra kosten ontstaan.

Met Oosterpoort is in 2006 een realiseringsovereenkomst gesloten betreffende de ontwikkeling van het gebied Hogeweg Bremstraat. Overeengekomen is dat de gemeente haar gronden inbrengt en dat zij ook de aanleg van de infrastructuur verzorgt in opdracht van Oosterpoort. Het plan is nagenoeg gereed en de grondexploitatie kan naar verwachting met het opstellen van de jaarrekening over 2017 afgesloten worden.

Voor de ontwikkeling van het plangebied is in 2010 een overeenkomst gesloten met ontwikkelende partijen. In 2011 heeft de gemeente haar gronden tegen een marktconforme prijs ingebracht en heeft nu dan ook een faciliterende rol. Ter dekking van een deel van de ambtelijke kosten is een bijdrage (dekking) overeengekomen. De exploitatie kan naar verwachting met het opstellen van de jaarrekening over 2016 afgesloten worden.  

Met het project Ooijse Graaf is aanvankelijk voorzien in de verplaatsing van het sportcomplex van SVO (gerealiseerd in 2009) en de nieuwbouw van woningen ter plaatse van de voormalige sportvelden. In 2009 is gebleken dat een geluidscontour van het naburig gelegen bedrijf Reomie een deel van het te bebouwen plangebied besloeg. Dit maakte een volledige ontwikkeling van het woningbouwplan onmogelijk. Daarom is besloten om de ontwikkeling in twee fasen ter hand te nemen. De grond ten behoeve van de eerste fase is door de gemeente aan Oosterpoort verkocht. Oosterpoort heeft echter te kennen gegeven uit de ontwikkeling te willen stappen. De gemeente heeft richting Oosterpoort aangegeven daartoe pas bereid te zijn indien de gemeente met een andere partij een vervangende realiseringsovereenkomst tekent. Kondor Wessels Projecten heeft aanvankelijk te kennen gegeven de ontwikkeling te willen overnemen en daartoe op haalbaarheid te willen onderzoeken. Op basis van die verkenningen heeft KWP aangegeven niet langer bereid te zijn om op basis van de huidige voorwaarden de ontwikkeling op zich te nemen. Hieraan liggen de door Reomie gestelde contractuele randvoorwaarden ten grondslag. Partijen onderzoeken momenteel de mogelijkheden om samenwerking, mogelijk met aanpassing van de eerder gestelde voorwaarden, voort te zetten.
Gelet op de uitkomsten van het woningmarktonderzoek en de overprogrammering in het woningbouwprogramma in relatie tot de maximale bouwvolumes die de provincie toestaat, wordt Reomie (inclusief Ooijse Graaf 2e fase) waarschijnlijk geschrapt.

Begin 2012 is een realisatie – overeenkomst gesloten over de ontwikkeling van het gebied. Het plan betrof aanvankelijk de bouw van 15 koopappartementen op de voormalige locatie van de Hubertusschool aan de Kerkdijk in Ooij. Als gevolg van de veranderende marktomstandigheden is het programma aangepast naar 12 appartementen. De omgevingsvergunning voor de bouw van de 12 appartementen is op 15 juli 2015 onherroepelijk geworden.
De locatie is inmiddels overgenomen door een nieuwe ontwikkelaar, die het plan wil gaan ontwikkelen.

Op het bedrijventerrein De Bouwkamp te Ooij is nog een laatste bedrijfskavel in voorraad. Ondanks diverse gesprekken met verschillende partijen heeft dat vooralsnog niet geleid tot een koopovereenkomst.

Het plan Pastoor van Tielstraat betreft de sloop van huurwoningen en de bouw van nieuwe woningen. In 2010 is het oorspronkelijke bestemmingsplan in werking getreden. In 2012 is gestart met de gefaseerde verkoop van 15 woningen en 2 vrije kavels. Tot op heden loopt de verkoop door Oosterpoort nog niet goed.

Reserves
De reserve Omslag Grote Werken (reserve van voormalig gemeente Groesbeek) is bij de beginbalans 2015 toegevoegd aan de algemene reserve. De reserve centrumontwikkeling Millingen aan de Rijn is toegevoegd aan de bestemmingsreserve lopende projecten. Er zijn verder geen reserves die een directe relatie hebben met grondexploitaties.

Voorzieningen
In het besluit begroting en verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of een voorziening direct gebeurt bij een geprognosticeerd verlies ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie (voorraden). De volgende grondexploitaties kennen een tekort en daarvoor is dan ook een voorziening getroffen:

Jaarlijks wordt bij de jaarrekening de hoogte van de voorziening in overeenstemming gebracht met de geprognosticeerde tekorten van de grondexploitatie (BIE).